KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR?
Kentsel dönüşüm, kentin imar planına uymayan ruhsatsız binaların yıkılıp, planlara uygun olarak toplu yerleşim alanlarının oluşturulmasıdır (www.tdk.gov.tr, 2006). Başta İngiltere ve Amerika Birleşik Devletleri’nde olmak üzere kent planlamasının gündemine giren ve giderek önemli bir yer kazanan kentsel dönüşüm; yerel ekonomiye ait dinamikleri harekete geçirerek fiziksel ve sosyal yönlerden çöküntü sürecine girmiş kentsel alanları yeniden yaşanabilir yerler haline getirmeyi ve kente yeniden canlılık kazandırmayı hedefleyen bir planlama ve koruma yaklaşımıdır (Görün ve Kara, 2010: 144).
Kent nüfuslarının giderek arttığı günümüz koşullarında hayatımıza yeni bir kavram olarak giren kentsel dönüşüm genel olarak, “bir kentsel alanın amaçlı olarak belirli bir zaman dilimi içinde, yeniden geliştirilmesi yönünde iş olanakları yaratılarak, altyapı koşulları iyileştirilerek ve çevresel yenileme sağlanarak yeniden yapılandırılması” şeklinde tanımlanabilir (Ergun ve Gül, 2010: 364-365).
Kentsel dönüşüm, “fiziksel/tasarım, sosyal, ekonomik ve yasal/yönetsel boyut” olmak üzere birbirini tamamlayan dört boyutu içinde barındıran bir kavramdır. Ekonomik, toplumsal ve mekânsal pek çok planlama eylemini, yasaları, politikaları, ekonomik karar ve tercihleri içeren çok çeşitli aktörlerin yer alabildiği bir eylemler bütünüdür (Kocaer Şenyol ve Bal, 2013: 445).
Türkiye’de 1950’lerde ülkenin sosyo-ekonomik yapısında yaşanmaya başlayan gelişmeler kentleşme hızının ve kentsel nüfusun artışına neden olurken, kentler bu yıllardan itibaren hiç görmedikleri ölçüde hızlı bir dönüşüm sürecine girmişlerdir. Bu süreçte yeni merkezler ortaya çıkmış, merkezi iş alanları yıkılarak yenilenmiş, kentlerin gelişme yönleri değişmiş, uydu kentlerle kent çevresindeki yeşil alanlar ve tarım toprakları konut alanına dönüştürülmüştür. Bu dönüşüm sürecinde kentler plansız gelişmeleri yanında hem doğal, tarihi ve kültürel çevreyi hem de afet risklerini göz ardı ederek büyümüşlerdir (Genç, 2014: 16).
1950’li yıllarda artan kentleşme ile birlikte çarpık yapılaşmalar ve gecekondular ortaya çıkmaya başlamıştır. Bu süreçte gerek merkezi yönetim ve gerekse yerel yönetimler, kentleşmede disiplini bir türlü sağlayamamışlardır. Bu yüzden, Türkiye‟de kentleşme, devletin ve yerel yönetimlerin denetiminde ve imar planlarına göre değil, çoğunlukla her türlü kontrolden uzak bir şekilde ve yasa dışı kesimlerin etkinliğinde gelişmiştir. Dolayısıyla, başta İstanbul, Ankara ve İzmir olmak üzere Türkiye‟de kentler yüz binlerce kaçak yapıyla dolup taşmıştır (Köktürk ve Köktürk, 2007: 5).
Türkiye’deki yapı stokunun büyük bir kısmının eski mevzuata dayanarak, yani zorunlu deprem sigortası ve yapı denetimi sistemine geçilmeden önce inşa edilmiş olması nedeniyle sağlıksız ve dayanıksız olduğu ve birçok kentte kaçak yapılaşma oranlarının yüksek olduğu görülmektedir. İstatistikî verilerle ifade edecek olursak; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü tarafından açıklanan bilgilere göre, Türkiye’deki 19 milyon konuttan 2000 yılı sonrasında yapılan 5 milyon konut haricindeki 14 milyon konutun afet riski yönünden incelenmesi gerekmektedir (www.csb.gov.tr).
Türkiye’de binaların bu kadar sağlıksız ve zeminlerinin zayıf oluşu, zamanında deprem yönetmeliklerine uyulmadığını, binaların denetimsiz olarak yapılmasına izin verildiğini ve özellikle birinci derece deprem bölgelerinde hızlı bir şekilde kentsel dönüşüme gidilmesi gerektiğini gündeme getirmiştir. Depremleri en az can ve mal kaybı ile atlatmak için ilk olarak yaşam alanlarımızdan ve öncelikle de barınmamızı sağlayan konutlardan işe başlamak gerekmektedir. Depreme dayanıklı olmayan sağlıksız yapı stoklarının deprem olmadan tespit edilerek güçlendirilmesi, gerekli olanların tümüyle yıkılarak yeniden inşa edilmesi, kaçak yapıların güvenli ve yaşam kalitesi yüksek alanlara dönüştürülmesi ülkemiz için aciliyet taşıyan konular arasındadır (Özden, 2006: 221). Bu süreç, kentin mevcut yapısına ve kentte yaşayan insanların geleceğine etki edeceğinden çok yönlü ve çok disiplinli bir bütünleşik çalışmayı gerektirmektedir (Öcal ve İnce, 2012: 94).
31 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren ve “Kentsel Dönüşüm Kanunu” olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmak için iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları düzenlemektedir (md. 1). ( https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/203266#:~:text=%E2%80%9CKentsel%20D%C3%B6n%C3%BC%C5%9F%C3%BCm%20Kanunu%E2%80%9D%20olarak%20bilinen,1). )
6306 SAYILI KANUN KAPSAMI
6306 sayılı Kanun, uygulama alanı olarak afet riski altındaki yerleri ve afet riski olmayan yerlerde de riskli yapıları tespit etmiştir. Kanunun 2. maddesindeki riskli yapı tanımından yola çıkılarak üç çeşit riskli yapının olduğu anlaşılmaktadır: ekonomik ömrünü tamamlamış olan yapı, ağır hasar görme riski, ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı, yıkılma riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı. Ayrıca kanuna göre “uygulama bütünlüğü” adı altında riskli yapılar dışında kalan yapılardan Bakanlıkça gerekli görülenler de bu kanun hükümlerine tabi olacaktır (md.3).
6306 sayılı Kanunun uygulanmasında bakanlık, Çevre ve Şehircilik Bakanlığını; idare ise belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi halinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerini refere etmektedir (md.2). Riskli alan ve rezerv yapı alanı ile riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür ve ölçekteki planı yapma, yaptırma ve onaylama yetkisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na verilmiştir (md.6).
Riskli yapıların tespiti; malikler tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar tarafından yaptırılmaktadır. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden, kanuni temsilcilerinden veya idareden de isteyebilir. Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerin 15 gün içinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Bu itirazlar; dördü ilgili meslek disiplini öğretim üyesi, üçü ise Bakanlık temsilcisi olmak üzere yedi kişiden oluşan teknik heyetler tarafından incelenerek karara bağlanmaktadır (md.3). Riskli yapı tespitine ilişkin raporların bir örneği, tespit tarihinden itibaren en geç 2 gün içinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne gönderilir ve ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir (www.kocaeli.bel.tr). Böylece yapının kiralanması veya satılmasında riskli olduğunun bilinmesi sağlanmaktadır (Aydın, 2013: 52).
6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli olduğu tespit edilen alanlardaki yapıların yıktırılması gereği ortaya çıkmaktadır. Yapıların yıktırılmasında malikler ile idarenin anlaşması teşvik edilmektedir. Anlaşma sağlanan hak sahiplerine geçici konut, işyeri tahsisi ve kira yardımı yapılabileceği belirtilmiştir. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere verilen 60 günlük süre içinde yapının yıktırılmaması halinde yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilip ek bir süre daha verilmektedir. Bu süre içinde yapı yine yıktırılmamış ise mahalli idarelerin iştiraki ile mülki amirler tarafından yıktırılmaktadır (md.5).
Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda yapılacak uygulamalarda 2/3 çoğunluğun kararı esas alınmaktadır. Bu çoğunluğa katılmayanların payları, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılmaktadır. Bu şekilde satılamayan paylar, tapuda Hazine adına resen tescil edilmekte ve Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilmektedir. 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamadığı durumda ise; Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilecektir (md.6). Bu konuya ilişkin getirilen yeni bir düzenleme, 25 Temmuz 2014 tarihinde Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan bir değişiklik ile riskli alan dışında kalan riskli yapılar için kat maliklerine güçlendirme kararı alabilme imkanının getirilmiş olmasıdır. Böylece yıkıma karşı çıkan kat malikleri, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit edip bir proje sunarak güçlendirme yönünde karar alınmasını sağlayabilecektir. Güçlendirme kararının ne şekilde alınacağı konusunda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19/2 fıkrasına gönderme yapılmıştır. Buna göre kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası gerekmektedir (Sevinç, 2014).
6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı otuz gün içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu’nca dava açılabilecek; ancak bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyecektir (md.6). İdarenin denetim yollarından olan yargısal denetimin açıkça devre dışı bırakıldığını gösteren bu madde, Anayasa Mahkemesi tarafından 2012/87 Esas Sayılı ve 2014/41 Karar Sayılı Karar ile 27 Şubat 2014 tarihinde iptal edilmiştir.
6306 sayılı Kanunun “Uygulanmayacak Mevzuat” başlıklı 9. maddesinde, kanunun uygulanmasını engelleyici ve bu kanuna aykırı olan hükümleri uygulanmayacak olan diğer kanunlar sayılmaktadır. Bunlar arasında; Orman Kanunu, Kıyı Kanunu, Mera Kanunu, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu gibi kanunlar yer almaktadır.
Son olarak, 6306 sayılı Kanuna ilişkin iş ve işlemleri engelleyenler hakkında, Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulacağı, 8. maddede öngörülmüştür. Bu kişi bir kamu görevlisi ise, tabi olduğu ceza ve disiplin hükümleri uygulanacaktır.
6306 SAYILI KANUNUN VE KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AKSAYAN YÖNLERİ
6306 Sayılı yasanın uygulanması sırasında yıkılarak yenilenecek binalar söz konusu olduğunda, pek çok sorun ortaya çıkmaktadır. 6306 Sayılı Yasanın karmaşık ve genel anlamda 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gibi açık ve düzenlemelerin yer almaması uygulamada birçok sorunla karşılaşılmasına neden olmaktadır. Bu durum hem kat maliklerinin haklarını kullanmasında engel olmakta hem de inşaat şirketlerinin projeleri zamanında bitirememesine neden olmaktadır. Zira öncelikle riskli yapı tespiti raporlarının yeterince incelemeden geçmeden karar verilmesi, binaların yıkımından sonra ve cins tahsisi ile birlikte arsa vasfına geçen taşınmazlarda yapılması gereken zorunlu genel kurulların nasıl yapılacağı, genel kurul davetlerinin sürelerinin ne olacağı, itirazlarının hangi mahkemelere yapılabileceği gibi hususların 6306 sayılı yasada belirtilmemiş olması kat maliklerinin hakkının zayi olmasına neden olmaktadır. Kat malikleri de arsa payının düzeltilmesi davası gibi sonucu olmayan davalar açarak satış işlemlerini durdurma yolunu gitmektedirler. Buna benzer en sık rastlanan sorunları şöyle sıralayabiliriz;
Eski binada arsa paylarının şerefiye ile orantısız dağıtılmış olması
Bu en çok rastlanan sorundur. Arsa payları bağımsız bölümlerin ana bina içindeki konum, büyüklük, yön, manzara vb. kıstaslara bağlı olarak belirlenen değerleri ile orantılı olarak verilir. Bunun için Arsa paylarının düzenlenmesi hakkında Kat Mülkiyeti Kanununun 3. Maddesinin (5711 sayılı yasa ile değişiklik) ikinci fıkrasına uyularak taşınmazın kat irtifakı kurulduğu tarihteki verilere göre arsa payı dağılımı yapılmalıdır. Arsa payları 6306 sayılı kanunla çok önem kazanmıştır. Özellikle arsa paylarının 2/3 çoğunluğu ile alınan kararda ve 1/3 azınlıktan yenilemeye rıza göstermeyenlere ait bağımsızların, arsa payı değerleri ile satışa çıkartılmasında bunun önemi ortaya çıkmaktadır. Arsa paylarının bağımsızların kat irtifakı kurulduğu andaki değerlerine göre verilmesi gerekir ve bunları belirlemek proje müellifinin görevidir. Ancak uygulamada çoğu zaman müteahhit aynı zamanda da proje müellifi olduğundan rastgele şekilde arsa payı dağılımı yapmakta ve özellikle kendine ait dairelere yüksek arsa payı verdiğinden haksız bir dağılım ortaya çıkmaktadır.
En çok rastlanan ise tüm bağımsızlara aynı payın verilmiş olmasıdır.
Apartman yenilenirken mevcut arsa payları çok önem kazanmaktadır. Bu nedenle öncelikle bu durumun düzelttirilmesi gerekmektedir. Arsa payı tespit davaları, bilirkişiler tarafından yapılan tespitten sonra çok kısa sürede sonuçlanmaktadır. Bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma nedeniyle değiştirilemez. Dolayısı ile değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedeniyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Kat irtifakının kurulu olduğu tarih esas alınarak, o tarihteki olası değerlere göre arsa payı yeniden belirlenir.
Bunların yanında, azınlık hisseye sahip olanlar da süreçten çoğunlukla olumsuz etkilenmektedir.
Zira, Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüklerinin, genel kurul kararına katılmayan ve sözleşmeye davet edilip sözleşme imzalamayan 1/3 azınlık hisseye sahip kat maliklerinin hisselerinin satımında 6306 Sayılı Yasa kapsamının dışında uygulamaları da kentsel dönüşüm sürecine etki eden faktörleri oluşturmaktadır. 1/3 azınlık hisseye sahip olan kişilerin binanın yıkımından sonra yapılan genel kurullara davet edilmeden karar alınması durumunda dava yoluna gitmesi ve tedbir kararı alması zor olmakta ve satış işlemlerini durduramadan hisseleri satılmaktadır. Kentsel Dönüşüm İl Müdürlükleri ise genel kurulların hukuka uygun bir şekilde teşkiline bakmamakta ve sadece 2/3 çoğunlukla kararın alınıp karara katılmayanlara sözleşmeye davet için 15 günlük süre verilip verilmediğine bakmaktadır. Bu da genel kuruldan haberi olmayan ve bilgi sahibi olmayan kat maliklerin derhal verilen sürede sözleşmeyi imzalama yoluna gitmesine neden olmaktadır. Aslında hukuka aykırı olan genel kurulların iptal edilmesi ve satış işlemlerinin tedbiren durdurma imkânı var iken, bu sözleşmeyi imzalaması tamamen tüm açacağı davalarını bertaraf etmesine neden olmaktadır.
Yeni binadaki arsa payı dağılımında adaletsizlik olması
Yeni yapılacak binada arsa payları farklı olacaktır. Bunun nedeni bağımsız sayısında ve değerlerinde farklılık olmasındandır. Artık binada müteahhide ait daireler de olacağından, o daireler için arsa payı gerekecektir. Arsa payını bir bütün elmanın dilimleri gibi düşünmek gerekir. Elma ana bina, dilimler de bağımsızlardır. Elma hep aynıdır. Bağımsız sayısı artınca aynı kalınlıkta dilim düşmesi beklenemez. Dilimler incelerek başka dilimler çıkması sağlanacaktır. Dolayısı ile müteahhidin dairelerine çıkan arsa payı, diğer maliklerin arsa paylarından karşılanmak zorundadır. Fakat genellikle malikler mevcut arsa paylarının değişmesini kabul etmemektedir. Müteahhitler de çoğu zaman ikna için uğraşmak yerine aldatıcı bir uygulama yapmaktadırlar. Örneğin eskiden 10/100 arsa payı olan birine "arsa payını aynı tuttum" diyerek, yeni binada 10/1000 arsa payı tahsis etmekte böylece fazlası ile arsa payını da kendi dairelerine alabilmektedir. Burada ana sorun, eski arsa paylarının yeni binada mutlaka değişmesi gerekliliğidir. Bu durum eski paylarla orantılı da olmak zorunda değildir. Zaten kimse müteahhitten aynı değer oranlarına sahip, bu koşulları sağlayan bir bina yapmasını bekleyemez.
Yeni yapılacak binadaki dağılımın adil olmaması
Yeni yapılacak binada mevcut imara göre yapılaşma şartları eski binadan farklı olacağından, kattaki daire sayısından, konumlarına ve daire büyüklüklerine kadar pek çok şey farklı olacaktır. Dolayısı ile eski binadaki dairelerle aynı şerefiye ve büyüklükte bir daire beklentisi hiç bir zaman doğru değildir. Buradaki tek kıstas, diğer maliklerin eski binadaki daireleri ile yeni binada onlara verilecek dairelerin karşılaştırması ve kendi eski daireniz ile yeni binada verilecek dairenin karşılaştırması sonucunda ortaya çıkan farktır. Başkaları kar ederken siz zarar ediyorsanız bir sorun var demektir. Şayet bina yenilenirken, herkes aynı konumda kalıyorsa müteahhide verilen oran kadar her bağımsızın küçülmesi adildir. Çünkü konum farklılığından dolayı değer farkı olmayacaktır.
Eski binadaki bağımsız bölümlerin bazılarının sonradan şerefiyelerinin değişmiş olması
Bu oldukça sıkıntılı bir durumdur. Kısaca bir kaç örnek verecek olursak; Bina yapıldıktan yıllar sonra deniz manzaralı dairenin önündeki ağaçların büyüyerek deniz manzarasını tamamen kapatmış olması veya önüne bina yapılması veya tam tersi, öndeki binaların yıkılarak park yapılması sonucu muhteşem deniz manzarası ortaya çıkması, zemin kattaki dairenin zaman içinde dükkan olarak iş yapabilir olması veya tam tersi, mevcut çekme kattaki dairenin çok küçük olmasına karşılık kaçak olarak tam kata dönüştürülmüş olması imar affına girerek yasallaşması vs. sayılabilir. Her ne kadar kanunlarımız "arsa paylarının binanın yapıldığı yıldaki değerlerine bağlı oranları esastır" dese de 40 yıl önce zemin katta daire almış olan biri günümüzde bu daireyi bir banka şubesine kiralamış durumdaysa; yeni binadaki paylaşımda çok büyük pay talep edebilmektedir. Burada ilk arsa paylaşımı esaslarını göz önüne almak mecburiyeti bulunmaktadır. Ancak mevcutta edinilmiş haklar da göz ardı edilemez.
Kat maliklerinden bazılarının farklı beklentilerinin olması
Özellikle bazı maliklerin binanın yenilenmeyi istemesi ve müteahhidi dahi bularak diğer malikler üzerinde baskı kurması, çoğu zaman bir menfaat beklentisinin olduğu görüşüne neden olur. Sadece iyi niyetle, deprem korkusu ile yapılsa dahi bu kişiler için diğer maliklerin farklı düşünceler beslemesi kaçınılmazdır. Kaldı ki çoğu zaman diğer malikler bu düşüncelerinde haklı çıkmaktadır. Mutlaka bu iş için koşuşturan gönüllüler değil, bazen de kenarda seyrediyor gözüken kişilerin müteahhitle çıkar ilişkisine girdiği çok rastlanan olaylardır. Ülkenin inşaatlar sayesinde ekonomiyi ayakta tutmasının getirdiği rant beklentisi bireylere kadar indiğinden; insanların deprem korkusunu bahane ederek para kazanma tutkusuna yenik düşmeleri sonucunda müteahhit yaptığı finansal planlamanın dışında hareket etmek zorunda kalabilmektedir. Hariçten para isteyenlerden, dekorasyonunu farklı isteyenlere, 3+1 yerine iki adet 1+1 daire isteyenlere (Çift mutfak-wc den dolayı daha maliyetlidir) kadar kendilerince haklı bu istekler müteahhidin diğer maliklerin haklarına tecavüzüne neden olabilmektedir.
Müteahhidin sözleşmeye uymaması
Her ne kadar sözleşme bir güvence gibi dursa da müteahhidin sanki bu sözleşme yokmuş gibi davranması sonucunda malikler çaresiz kalabilmektedir. Çünkü müteahhit binayı yaparken bir yandan da sizin projeye müdahil olmak vb. şartlarınızı yok saymışsa müteahhide müdahale etmek inşaatın durması, diğer maliklerin tepkisini almak, zarara uğramak demektir. Bu nedenle mahkemenin 3 yıl sürebileceğini göz önüne alarak hareket etmek zorunluluğu vardır. Ayrıca yürütmeyi durdurma kararı almanız sonucunda, kaba inşaat halindeki binada bulunan taşıyıcı sisteme ait demirler korozyona uğrayacağından, bina da zarar görecektir.
( Y.Mim.Ö.Önder Neşeli / Gayrimenkul Değerleme Uzmanı https://www.archi.com.tr/karsilasilan-sorunlar )
BAZI ÇÖZÜM YOLLARI
· Aşırı Tehlikeli Binalara Özgü Bir Değerlendirme Yapılmalı
Yasanın amacında birlik sağlanarak bir süreç geliştirme isteği var olmasına rağmen, bazı sitelerde hiç de azımsanmayacak bir topluluğun hisselerinin hukuka aykırı olarak satışı da gündeme gelmektedir. Ancak pek tabii yıkılmaya yüz tutmuş binaların acele bir şekilde anlaşılarak yeni binaların yapılması deprem gerçeği ile maliklerin yüzleşmesini sağlamaktadır. Bu konuda öncelikle aşırı tehlikeli olan binalara özgü bir değerlendirme yapılmalı ve binalara verilecek notlara göre işlemlerinin bizce hızlanması sağlanmalıdır. Zira İstanbul ve bazı illerde büyük bir depremin olacağı tartışılmakla birlikte bunun çok yıkıcı olabileceği de verilerle desteklenmektedir. Hükümetin bu konuda öncelikle ve özellikle 6306 Sayılı Yasanın revize edilerek 634 Sayılı Yasa gibi ayrı olarak genel kurulların yapılması ve davet usulleri, kentsel dönüşüm il müdürlüğü tarafından keyfi olarak her işlemin bırakılmaması ve yasal düzenlemelerle satış prosedürün netleştirilmesi ve maliklere satıştan bir hafta önceye kadar süre verilmesi gerekmektedir. Ayrıca bu durumların yanı sıra inşaat şirketlerinin satış yapılmadan kat irtifakı yapamaması ve projeye başlayamaması da projelerin çok geç başlamasına ve bazen 6 ay kadar sürecin uzamasına neden olmaktadır. Bu durum aslında 2/3 çoğunluk sağlayan maliklerin evlerine geç kavuşmasına da neden olmaktadır.
Belirttiğimiz gibi satış prosedürünün sade açık ve anlaşılabilir hale gelmesi ve 1/3 azınlık oyunda olan kat maliklerinin bu durumu anlaşma için sürüncemede bırakma gibi kötü niyetleri de engellemek için satış prosedürünün binalara verilecek not ile hızlandırılması düşünülmesi gerekmektedir. 27 Ekim 2016 tarihli resmi gazete ile birçok düzenlemelerin değiştiği 6306 sayılı yasada binaların artık yıkılmadan da genel kurul yapılacağı dikkate alındığında risk tespiti işlemlerinin kesinleştirmeden ve Sermaye Piyasası Kurulunca lisans alan değerleme kuruluşlarından değerleme yapılmadan genel kurul yapılamayacağı da göz önüne alındığında, 60+30 günlük tahliye sürelerinin çok önceden başlaması ile yıkım yazıları zaten maliklere ulaşacağından kararlara katılmayan 1/3 oy sahibi hissedarların evini terk etmesi ve uzunca bir süre kirada kalması da hem sözleşmeyi imzalamada baskı unsuru olmak da hem de başkaca sorunlara yol açmaktadır. Hükümetin belirlediği İstanbul ili için kira bedeli olan 5.300,00-TL’nin aslında bazı ilçeler için çok düşük olması ve bazı ilçeler için yüksek olması bunun ilçe bazında değerlendirilmesi gerekliliğini de bizlere sunmaktadır.
Süreç Hızlandırılmalı
Yine aynı düzenlemede ülke genelinde olan ücretin değişiklik gösterebileceği hüküm altına alınmış ancak sadece il bazında değişiklik olmuştur. Son dönemlerde inşaat sektörünün daralması gündeme gelmiş olsa da hükümetin desteği ve yapılan yapılandırma ve reformlarla bunun üstesinden gelinmeye çalışılması olumlu göstergelere yansımıştır. Bu durum ülke ekonomisi açısında önemi herkes tarafından bilinmekle birlikte sektörel daralmaların önüne geçmek için de işlemlerin hızlandırılması için genel kurul sürelerinin İdari Yargılama Usulünde yer alan ivedi yargılama usulü gibi ivedi süreler usulü getirilmeli ve kat maliklerinin de hakkının zayi olmaması da dikkate alınarak, itiraz ve dava süreçlerinin hızlandırılması gerekmektedir. Bu durum ayrıca her projede sorun oluşturan usul olan vasilik kurumunun gerekirse duruşma yapılmadan hızlıca rapor alınması ve vasiye hızlıca yetki verilerek bilirkişilerin raporlarını ve mahkemelerin hızlıca karar verilmesi sağlanmalıdır. Bu husus da tüm maliklerin kabul etmesine rağmen bazen 6-8 ay projelerin gecikmesine de neden olmaktadır. O süreçte riskli yapıda ikamet edilmesi de ayrı bir riski beraberinde getirmektedir. 1/3 azınlık oyunda olan kişilerin sürüncemede bırakma şansını ve kötüniyeti de engellemek adına sözleşmeye davet prosedürünün süre bazında aza indirilerek ve ikiye ayrılarak hem maliklerin davet etmesi hem de kentsel dönüşüm il müdürlüğü tarafından son ihtar şeklinde olması sağlanmalıdır. Bu hususlar yasal düzenlemeye kavuşmadıkça yasal olmayan düzenlemeler yapılabilmektedir. Bu da uygulamada birçok soruna neden olmaktadır. ( Av. İsmail Yurteri - https://www.yeniakit.com.tr/haber/kentsel-donusumde-yasanan-sorunlar-383512.html )
Bakırköy-05.05.2023
Av. Hüsna YILMAZ